زمین قولنامه ای چیست

زمین قولنامه ای به ملکی اطلاق می شود که فاقد سند رسمی مالکیت بوده و انتقال آن صرفاً با یک قرارداد عادی یا قولنامه بین طرفین صورت گرفته است. این نوع معاملات که زمانی رایج بوده اند، با قوانین جدید ثبت املاک، با چالش ها و خطرات حقوقی جدی مواجه شده و اعتبار گذشته خود را از دست داده اند.

بازار املاک و مستغلات در ایران همواره با پیچیدگی ها و چالش های خاص خود همراه بوده است. در میان انواع معاملات ملکی، خرید و فروش زمین یا ملک قولنامه ای جایگاه ویژه ای داشته است. این نوع معامله که بر اساس یک توافق عادی و غیررسمی انجام می شود، در گذشته ای نه چندان دور، به دلیل سهولت و قیمت پایین تر، مورد توجه بسیاری از خریداران و فروشندگان قرار می گرفت. با این حال، با تصویب و اجرای قوانین جدید ثبت اسناد و املاک کشور، مفهوم و اعتبار حقوقی زمین قولنامه ای دستخوش تغییرات بنیادین شده است.

آگاهی از ماهیت دقیق زمین قولنامه ای، تفاوت های آن با سند رسمی، مزایا و به ویژه معایب و خطراتی که این روزها در پی دارد، برای هر خریدار، فروشنده یا مالک فعلی ضروری است. این مقاله به صورت گام به گام و مستند، به بررسی ابعاد مختلف زمین قولنامه ای می پردازد تا خوانندگان با درک کامل از وضعیت حقوقی و پیامدهای آن، بتوانند تصمیمات آگاهانه و ایمنی در معاملات ملکی خود اتخاذ کنند و از هرگونه ضرر و زیان حقوقی و مالی پیشگیری نمایند.

زمین قولنامه ای چیست؟ تعریف جامع و عمیق

زمین قولنامه ای به ملکی گفته می شود که فاقد هرگونه سند مالکیت رسمی است. مالکیت این نوع زمین تنها از طریق یک قرارداد یا توافق نامه عادی که میان فروشنده و خریدار تنظیم می شود، منتقل شده است. این قرارداد که به آن قولنامه نیز گفته می شود، یک سند رسمی نیست و در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه جامع ثبت املاک کشور به ثبت نرسیده است. به عبارت دیگر، دولت یا سازمان ثبت اسناد و املاک، مالکیت این گونه املاک را به صورت قطعی و رسمی تایید نمی کند.

دلایل اصلی شکل گیری زمین های قولنامه ای

عوامل متعددی باعث ایجاد و شیوع زمین های قولنامه ای شده اند که درک آن ها می تواند به شناخت بهتر این پدیده کمک کند:

• عدم تفکیک سند مادر یا مشکلات ثبت رسمی: بسیاری از زمین ها ابتدا به صورت مشاع و دارای سند مادر بزرگ بوده اند. به دلایل مختلف، فرایند تفکیک این زمین ها به قطعات کوچک تر و اخذ سند رسمی برای هر قطعه، یا با مشکل مواجه شده یا اصلاً انجام نشده است. این موضوع به ویژه در مناطق روستایی و حاشیه ای رایج است.
• وجود تخلفات ساخت وساز: در مواردی که بنایی روی زمین قولنامه ای وجود دارد، ممکن است ساخت وساز بدون اخذ مجوزهای لازم، عدم رعایت ضوابط شهرسازی، یا نداشتن گواهی پایان کار صورت گرفته باشد. این تخلفات مانع از دریافت سند رسمی برای ملک می شوند.
• قرار گرفتن در طرح های توسعه ای: برخی از زمین ها در طرح های توسعه ای دولتی، اراضی ملی، منابع طبیعی، یا مناطق حفاظت شده قرار دارند. در این موارد، امکان اخذ سند رسمی یا تغییر کاربری وجود ندارد و معاملات به صورت قولنامه ای انجام می شوند.
• ماهیت زمین (کشاورزی، باغی): زمین های با کاربری کشاورزی یا باغی، اغلب با محدودیت هایی برای تغییر کاربری به مسکونی و اخذ سند رسمی مواجه هستند. این امر باعث می شود که معاملات این نوع زمین ها نیز به صورت قولنامه ای انجام گیرد.
• موقعیت جغرافیایی و سنت های محلی: در برخی مناطق، به خصوص روستاها یا حاشیه شهرها، معاملات ملکی به صورت سنتی و با سرعت بیشتری انجام می شود و کمتر به مراحل بوروکراتیک اداری و ثبتی توجه می شود.

تفاوت اساسی و حیاتی قولنامه با سند رسمی

برای درک کامل مفهوم زمین قولنامه ای، ضروری است که تفاوت بنیادین آن را با سند رسمی روشن سازیم:

• سند رسمی: مدرکی است که مالکیت شخص را به صورت قطعی و غیرقابل انکار توسط دولت تضمین می کند. این سند در دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده و دارای اعتبار حقوقی کامل در تمامی مراجع قضایی و اجرایی است. سند رسمی از هرگونه ادعای معارض یا کلاهبرداری جلوگیری می کند و تضمین کننده امنیت مالکیت است.
• قولنامه: صرفاً یک تعهد یا توافق نامه عادی بین دو یا چند نفر است. این سند نشان دهنده اراده طرفین برای انجام یک معامله در آینده یا تأیید یک معامله انجام شده است. قولنامه به تنهایی مالکیت را به رسمیت نمی شناسد و فقط در صورت توافق و رضایت طرفین و عدم وجود اختلاف، قابل استناد است. پس از اجرای قوانین جدید، اعتبار آن برای اثبات مالکیت در مراجع رسمی عملاً از بین رفته است.

اعتبار حقوقی قولنامه در گذر زمان و با قانون جدید

بررسی اعتبار حقوقی قولنامه، مستلزم نگاهی به گذشته و تحولات اخیر قانونی است تا تفاوت وضعیت آن در دوران پیش از قانون جدید و پس از آن به وضوح روشن شود.

اعتبار گذشته قولنامه (پیش از قوانین جدید)

در گذشته، پیش از وضع قوانین جدید و سامانه های ثبت رسمی معاملات، قولنامه به عنوان یک قرارداد لازم الاجرا بین طرفین، بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی کشور، دارای اعتبار حقوقی بود. این ماده به افراد اجازه می دهد قراردادهایی را منعقد کنند که مخالف صریح قانون نباشد. به همین دلیل، قولنامه به عنوان یک تعهد حقوقی بین خریدار و فروشنده، به شرط احراز صحت و ارکان قرارداد، در محاکم قضایی قابل پیگیری بود. با این حال، حتی در آن زمان نیز، قولنامه نمی توانست به اندازه سند رسمی، مالکیت را به صورت قاطع اثبات کند و همیشه با نقاط ضعف و ریسک های خاص خود همراه بود.

نقاط ضعف ذاتی قولنامه از نظر حقوقی

قولنامه، حتی در دوران پیش از قوانین جدید، با چالش ها و نقاط ضعفی همراه بود که امنیت معاملات را کاهش می داد:

• امکان کلاهبرداری: به دلیل عدم ثبت رسمی، امکان داشت یک ملک قولنامه ای توسط فروشنده سودجو به چندین نفر فروخته شود.
• مشکل در اثبات مالکیت: در صورت بروز اختلاف بین طرفین یا با اشخاص ثالث، اثبات مالکیت صرفاً با قولنامه، فرآیندی دشوار و زمان بر در مراجع قضایی بود که به مدارک و شواهد تکمیلی نیاز داشت.
• عدم امکان استفاده به عنوان وثیقه: ملک قولنامه ای به دلیل نداشتن سند رسمی، نمی توانست به عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات بانکی یا وام مورد استفاده قرار گیرد.
• پیچیدگی در انتقال به ورثه: در صورت فوت مالک قولنامه ای، فرآیند انتقال مالکیت به ورثه و انحصار وراثت با پیچیدگی ها و مشکلات قانونی بیشتری همراه بود.

تحول بزرگ: قانون جدید ثبت رسمی اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳/۰۴/۲۴) و سامانه کاتب

یکی از مهم ترین تحولات حقوقی در حوزه املاک، تصویب قانون جدید ثبت رسمی اموال غیرمنقول است که به صورت قطعی، اعتبار قولنامه های غیررسمی را به عنوان مدرک مالکیت، زیر سوال برده است. تاریخ اجرای کامل این قانون که خرداد ۱۴۰۴ تعیین شده، نقطه پایانی بر دوران قولنامه های سنتی محسوب می شود.

سامانه کاتب (سامانه ثبت الکترونیک اسناد): این سامانه که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معرفی شده، با هدف شفاف سازی و حذف معاملات غیررسمی ایجاد گردیده است. بر اساس قانون جدید، تمامی معاملات ملکی، حتی توافقات و قولنامه های عادی، باید از طریق این سامانه ثبت شوند تا از نظر حقوقی دارای اعتبار باشند.

پس از تاریخ اجرای کامل قانون در خرداد ۱۴۰۴، تنها اسناد و معاملاتی که به صورت رسمی در دفاتر اسناد و در سامانه کاتب به ثبت رسیده اند، برای اثبات مالکیت در مراجع قضایی و ثبتی دارای اعتبار خواهند بود.

این بدان معناست که زمین قولنامه ای، بدون ثبت رسمی در سامانه کاتب (پس از خرداد ۱۴۰۴)، عملاً فاقد اعتبار حقوقی برای اثبات مالکیت است و شخص دارنده قولنامه، به عنوان مالک قانونی شناخته نمی شود. این تحول، ریسک های خرید و نگهداری این نوع املاک را به شدت افزایش داده و ضرورت تبدیل قولنامه به سند رسمی را بیش از پیش پررنگ می کند.

مزایای (ناچیز و پرریسک) خرید زمین قولنامه ای

با وجود ریسک های فراوان، برخی عوامل محدود، خرید زمین قولنامه ای را در گذشته برای عده ای جذاب می ساخت. این عوامل که در ادامه ذکر می شوند، امروزه با اجرای قوانین جدید، تا حد زیادی اعتبار و جذابیت خود را از دست داده و به هیچ وجه توجیه کننده خطرات عظیم آن نیستند.

قیمت پایین تر

اصلی ترین و شاید تنها دلیل جذابیت خرید زمین قولنامه ای، قیمت پایین تر آن نسبت به زمین های دارای سند رسمی است. این تفاوت قیمت، برای خریدارانی که با محدودیت بودجه مواجه بودند، وسوسه انگیز به نظر می رسید. اما باید در نظر داشت که این صرفه جویی اولیه، می تواند به از دست رفتن کامل سرمایه در آینده منجر شود.

سرعت بیشتر در انجام معامله

معاملات قولنامه ای به دلیل حذف مراحل طولانی و بوروکراتیک اداری و ثبتی، معمولاً با سرعت بیشتری انجام می شوند. این سرعت، برای کسانی که عجله در انجام معامله داشتند یا به دنبال فرار از پیچیدگی های اداری بودند، یک مزیت محسوب می شد.

انعطاف پذیری در شروط قرارداد

در تنظیم قولنامه، طرفین می توانستند شروط و توافقات خاص خود را با انعطاف پذیری بیشتری نسبت به اسناد رسمی، در قرارداد درج کنند. این امکان، در شرایطی که توافقات خاصی بین خریدار و فروشنده وجود داشت، مطلوب به نظر می رسید.

هشدار مهم: این مزایا در مقابل خطرات حقوقی و مالی بسیار بزرگ و جدی قرار دارند و می توانند به از دست رفتن کامل سرمایه، درگیر شدن در دعاوی حقوقی طولانی و پرهزینه، و سلب آرامش خاطر منجر شوند. با توجه به قوانین جدید، این مزایا دیگر ارزش ریسک کردن را ندارند و توصیه اکید بر پرهیز از چنین معاملاتی است.

خطرات و چالش های جدی زمین قولنامه ای

پس از اجرای کامل قانون جدید ثبت رسمی اموال غیرمنقول در خرداد ۱۴۰۴، خطرات و چالش های مربوط به زمین قولنامه ای به مراتب جدی تر و غیرقابل چشم پوشی شده اند. این بخش به تفصیل به مهم ترین ریسک ها و پیامدهای منفی نگهداری یا معامله زمین قولنامه ای می پردازد.

خطر از دست رفتن مالکیت و سرمایه

این مهم ترین و جدی ترین خطر برای مالکان و خریداران زمین قولنامه ای است. با اجرایی شدن قانون جدید، اعتبار قولنامه های غیررسمی برای اثبات مالکیت از بین رفته و پیامدهای جبران ناپذیری به دنبال دارد:

• عدم شناسایی مالکیت در مراجع رسمی: پس از خرداد ۱۴۰۴، هیچ مرجع رسمی یا قضایی، مالکیت شما را بر اساس قولنامه به رسمیت نمی شناسد. این به معنای این است که عملاً شما مالک قانونی ملک نیستید، حتی اگر تمام وجه آن را پرداخت کرده باشید.
• امکان کلاهبرداری و فروش مکرر: نبود ثبت رسمی، زمینه را برای کلاهبرداران فراهم می کند تا یک زمین را به چندین نفر بفروشند. در این حالت، خریداران بعدی که اقدام به ثبت رسمی می کنند، مالک قانونی شناخته خواهند شد و خریدار قولنامه ای، سرمایه خود را از دست می دهد.
• عدم توانایی در اثبات حقانیت: در صورت بروز هرگونه اختلاف، بدون سند رسمی، توانایی شما برای اثبات حقانیت و بازگرداندن سرمایه تان در دادگاه به شدت کاهش می یابد.

مشکلات حقوقی و قضایی عمیق

درگیری در مسائل حقوقی و قضایی، یکی دیگر از تبعات جدی خرید و نگهداری زمین قولنامه ای است:

• عدم امکان طرح دعوی موثر: پس از تاریخ اجرای کامل قانون، امکان طرح دعوی حقوقی و اثبات مالکیت بر اساس قولنامه در دادگاه ها بسیار دشوار، زمان بر و غالباً بی نتیجه خواهد بود.
• امکان تصرف توسط دولت یا اشخاص ثالث: در صورت عدم وجود سند رسمی، دولت یا اشخاص ثالث می توانند با ادعای مالکیت یا حقوق دیگر، زمین را تصرف کنند و دفاع حقوقی قوی از جانب شما با مشکل مواجه می شود.
• پیچیدگی در ارث بری و انحصار وراثت: فرآیند ارث بری و تقسیم ملک قولنامه ای بین ورثه، به دلیل فقدان سند رسمی و لزوم اثبات مالکیت متوفی، بسیار پیچیده و دشوار خواهد بود و می تواند سال ها به طول انجامد.
• ممنوعیت کامل ساخت وساز: بدون سند رسمی، امکان اخذ پروانه ساخت، پایان کار، یا هرگونه مجوز ساخت وساز از شهرداری یا مراجع ذی ربط وجود ندارد. هرگونه ساخت وساز غیرمجاز می تواند منجر به تخریب بنا، جریمه های سنگین و توقف پروژه شود.
• عدم امکان تغییر کاربری: تغییر کاربری زمین (مثلاً از زراعی به مسکونی) بدون سند رسمی و مجوزهای لازم، غیرممکن است.

ریسک های مرتبط با وضعیت فیزیکی و کاربری زمین

علاوه بر مشکلات حقوقی، زمین های قولنامه ای اغلب با ابهامات و ریسک هایی در خصوص وضعیت فیزیکی و کاربری مواجه هستند:

• ابهامات در کاربری: ممکن است کاربری واقعی زمین با آنچه در قولنامه ذکر شده یا مورد انتظار خریدار است، متفاوت باشد (مثلاً زراعی، باغی، یا قرار گرفتن در طرح های عمرانی).
• وجود معارضین: اشخاص دیگری ممکن است ادعای مالکیت یا حقوق دیگری (مانند حق ریشه یا حق انتفاع) بر زمین داشته باشند که با وجود قولنامه، اثبات خلاف آن دشوار است.
• عدم تطابق مساحت و حدود: ممکن است مساحت و حدود اربعه زمین در قولنامه با نقشه های واقعی یا ثبتی (در صورت وجود سابقه) همخوانی نداشته باشد که منشأ اختلافات جدی خواهد بود.
• وجود بدهی های معوق: زمین ممکن است دارای بدهی های معوق نظیر عوارض شهرداری، مالیات، یا جریمه های ساختمانی (در صورت وجود بنا) باشد که پس از خرید، بر عهده خریدار قرار می گیرد.

مشکل جدی در فروش مجدد

ریسک های بالا و عدم قطعیت مالکیت زمین قولنامه ای، باعث می شود که خریداران آینده تمایلی به خرید چنین املاکی نداشته باشند. فروش مجدد این گونه زمین ها بسیار دشوار بوده و اغلب با قیمت های بسیار پایین تر از ارزش واقعی امکان پذیر است، که منجر به کاهش ارزش سرمایه می شود.

راهکارهای قانونی و عملی برای مالکان و خریداران

با توجه به تحولات اخیر قانونی و افزایش خطرات مربوط به زمین قولنامه ای، اتخاذ راهکارهای قانونی و عملی برای حفظ سرمایه و امنیت حقوقی، از اهمیت حیاتی برخوردار است. این بخش به دو گروه اصلی از مخاطبان، یعنی مالکان فعلی و خریداران احتمالی، توصیه های مشخصی ارائه می دهد.

برای کسانی که در حال حاضر زمین قولنامه ای دارند

اگر در حال حاضر زمینی دارید که مالکیت آن فقط با قولنامه اثبات می شود، باید هرچه سریع تر برای قانونی کردن وضعیت آن اقدام کنید.

اولین و مهم ترین اقدام: پیگیری برای تبدیل قولنامه به سند رسمی

این گام اساسی ترین راه برای حفظ مالکیت و ارزش سرمایه شماست:

1. بررسی دقیق شرایط فعلی ملک:
   • وجود سند مادر: آیا زمین شما بخشی از یک پلاک بزرگ تر با سند رسمی است؟ (سند مادر)
   • حیات فروشنده اصلی: آیا فروشنده یا فروشندگان اصلی ملک در قید حیات هستند و برای تنظیم سند رسمی همکاری می کنند؟
   • نبود معارض: آیا هیچ شخص یا نهاد دیگری ادعای مالکیت یا حقی بر زمین شما ندارد؟
2. مراجعه فوری به دفاتر اسناد رسمی و ثبت درخواست در سامانه کاتب: با در دست داشتن قولنامه و مدارک هویتی، برای شروع فرآیند ثبت رسمی اقدام کنید.
3. تهیه و تکمیل تمامی مدارک لازم: این مدارک شامل اصل قولنامه معتبر و تمامی قولنامه های قبلی (زنجیره قولنامه ها)، مدارک هویتی (کارت ملی، شناسنامه)، و استعلامات لازم از مراجع مختلف است.
4. طی مراحل اداری از طریق دفترخانه، اداره ثبت اسناد، شهرداری و در صورت لزوم جهاد کشاورزی: بسته به نوع و موقعیت زمین، ممکن است نیاز به دریافت استعلامات و مجوزهای مختلفی باشد.
5. دریافت نقشه UTM: برای مشخص کردن دقیق موقعیت و حدود اربعه ملک بر روی نقشه های ماهواره ای، تهیه نقشه UTM توسط کارشناس رسمی دادگستری ضروری است.

دریافت مشاوره حقوقی متخصص و به موقع

نقش وکیل یا مشاور حقوقی ملکی در این فرآیند حیاتی است. یک متخصص می تواند:

• قولنامه شما را از نظر حقوقی بررسی کند.
• مدارک لازم را شناسایی و برای تهیه آن ها راهنمایی کند.
• فروشنده یا ورثه او را برای تنظیم سند رسمی ملزم کند.
• در صورت بروز اختلاف، به نمایندگی از شما در دادگاه ها دفاع کند.

برای کسانی که تحت شرایط خاص (و با آگاهی از ریسک بالا) ناچار به خرید زمین قولنامه ای هستند

با توجه به قوانین جدید، توصیه اکید بر پرهیز کامل از خرید زمین قولنامه ای است. اما در شرایط بسیار خاص که چاره ای جز این معامله نیست، باید با نهایت احتیاط و رعایت تمامی نکات زیر عمل کرد:

استعلامات جامع و دقیق و حیاتی پیش از هر اقدامی

این مرحله مهم ترین بخش از فرآیند خرید است و باید با دقت فراوان انجام شود:

• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک:
  • بررسی سوابق ثبتی ملک و اطمینان از عدم وجود سند رسمی به نام شخص دیگر.
  • تایید وجود سند مادر و تفکیک نشدن آن.
  • اطمینان از عدم وجود معارض یا بازداشت قضایی ملک.
• استعلام از شهرداری منطقه:
  • بررسی کاربری زمین (مسکونی، زراعی، تجاری) و مطابقت آن با هدف شما.
  • اطمینان از عدم قرار گرفتن زمین در طرح های توسعه ای یا معابر عمومی.
  • بررسی میزان بدهی های عوارض و جریمه ها (در صورت وجود بنا).
  • وضعیت تخلفات ساختمانی (در صورت وجود بنا).
• استعلام از سازمان جهاد کشاورزی: برای زمین های خارج از بافت شهری و روستایی، جهت اطمینان از عدم شمول قوانین تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها.
• استعلام از منابع طبیعی و مسکن و شهرسازی: برای اطمینان از عدم شمول زمین به اراضی ملی یا تصرف دولتی.

تنظیم قولنامه با نهایت دقت و جزئیات حقوقی

اگر ناچار به تنظیم قولنامه هستید، باید آن را با دقت و زیر نظر متخصص حقوقی تنظیم کنید:

• ذکر مشخصات کامل: مشخصات دقیق و کامل طرفین معامله و ملک (آدرس پستی، متراژ دقیق، حدود اربعه، پلاک ثبتی در صورت وجود) باید قید شود.
• تعیین دقیق مبلغ و شرایط پرداخت: مبلغ معامله، نحوه و زمان پرداخت اقساط، و قید وجه التزام و جریمه دیرکرد برای هرگونه تخلف باید صریحاً ذکر شود.
• شرط الزام به تنظیم سند رسمی: حتماً در قولنامه قید شود که فروشنده متعهد به تنظیم سند رسمی در زمان مشخص است و خریدار باید پیگیری آن را انجام دهد.
• مشخص کردن مرجع حل اختلاف: تعیین مرجع حل اختلاف (دادگاه یا داور مرضی الطرفین) برای حل و فصل سریع تر مشکلات احتمالی.

حضور و امضای حداقل دو شاهد معتبر و قابل اعتماد

برای افزایش اعتبار قولنامه، حتماً دو نفر شاهد با مشخصات هویتی کامل، ذیل قولنامه را امضا کنند. شهود باید بی طرف باشند و از محتوای قرارداد آگاهی داشته باشند.

دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات

هرچند این کد اعتبار سند رسمی را ندارد، اما به عنوان یک سابقه از معامله و برای جلوگیری از فروش مجدد به شخص دیگر (در صورت ثبت در سامانه)، می تواند مفید باشد.

اطمینان کامل از مالکیت و اهلیت فروشنده

مدارک هویتی فروشنده را با دقت بررسی کنید و از مالکیت او بر زمین اطمینان حاصل کنید. در صورت حضور وکیل، وکالتنامه رسمی وکیل را با دقت بررسی کنید که شامل اختیارات فروش و تنظیم سند باشد.

بررسی وضعیت ملک موروثی

اگر زمین از ورثه خریداری می شود، حتماً گواهی انحصار وراثت و رضایت و امضای تمامی وراث قانونی و ذینفعان (با مدارک هویتی کامل) اخذ شود. همچنین اطمینان حاصل کنید که سهم الارث هر یک از وراث مشخص شده باشد.

هیچ گاه بدون تحقیق کامل و مشاوره حقوقی متخصص، اقدام به خرید زمین قولنامه ای نکنید. این یک سرمایه گذاری پرریسک است که می تواند به از دست رفتن کامل سرمایه شما منجر شود.

نتیجه گیری: تصمیم آگاهانه برای آینده ای امن

در دنیای امروز و به ویژه با تحولات قانونی اخیر در حوزه املاک، دیگر نمی توان با اطمینان بر اساس قولنامه برای معاملات ملکی اقدام کرد. اجرای کامل قانون ثبت رسمی اموال غیرمنقول از خرداد ۱۴۰۴، نقطه عطفی است که اعتبار اسناد غیررسمی را به پایان رسانده و تنها ثبت در سامانه کاتب و داشتن سند رسمی را به عنوان مدرک معتبر مالکیت به رسمیت می شناسد.

خطرات نگهداری یا خرید زمین قولنامه ای بدون اقدام قانونی، دیگر صرفاً محدود به مشکلات جزئی نیست. این خطرات شامل از بین رفتن کامل مالکیت، درگیری های قضایی طولانی و پرهزینه، ممنوعیت های ساخت وساز و امکان بالای کلاهبرداری و فروش های مکرر است. از دست رفتن سرمایه ای که شاید حاصل سال ها تلاش و پس انداز باشد، پیامد جبران ناپذیری است که هیچ کس نباید با آن مواجه شود.

بنابراین، برای مالکان فعلی زمین های قولنامه ای، تنها راهکار منطقی و ایمن، اقدام فوری برای بررسی وضعیت حقوقی ملک و آغاز فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی است. این کار نیازمند دقت، پیگیری، و در بسیاری از موارد، مشاوره حقوقی متخصص است. برای خریداران احتمالی نیز، توصیه قاطع این است که مگر در شرایط کاملاً ضروری و با آگاهی از تمامی ریسک ها و رعایت شدیدترین نکات احتیاطی و حقوقی، از ورود به معاملات قولنامه ای پرهیز کنند.

برای تضمین آینده ای امن و حفظ سرمایه های ارزشمندتان، قبل از هرگونه اقدام در زمینه زمین قولنامه ای، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی مراجع ذیصلاح بهره مند شوید. این یک سرمایه گذاری برای آرامش خاطر و امنیت حقوقی شماست.