اخذ به شفعه چیست؟

اخذ به شفعه یک حق ویژه و استثنایی در قانون مدنی ایران است که به یکی از شرکا در مال غیرمنقول و قابل تقسیم، این امکان را می دهد تا سهم فروخته شده شریک دیگر را از مشتری، با پرداخت همان قیمت تملک کند. این حق با هدف جلوگیری از ورود شریک ناخواسته و حفظ منافع شریک باقی مانده ایجاد شده و تنها در شرایطی خاص قابل اعمال است.

اخذ به شفعه یکی از مفاهیم مهم در حقوق املاک مشاع است که می تواند در معاملات و شراکت های ملکی تأثیر بسزایی داشته باشد. از آنجایی که این مفهوم جنبه های حقوقی و عملی پیچیده ای دارد، درک صحیح آن برای تمامی افرادی که با مسائل ملکی سروکار دارند، از عموم مردم گرفته تا متخصصین حقوق و مشاوران املاک، ضروری است.

در این راهنمای جامع، قصد داریم به تمامی ابعاد، شرایط، ماهیت، مراحل عملی و پیامدهای حقوقی اخذ به شفعه بپردازیم. تلاش بر این است که با زبانی ساده و کاربردی، همراه با مثال های ملموس و ارجاع به مواد قانونی، این حق را به طور کامل تشریح کنیم تا مخاطبان بتوانند در صورت مواجهه با چنین شرایطی، اطلاعات لازم برای تصمیم گیری آگاهانه و اقدام صحیح را کسب کنند. با مطالعه این مقاله، به درک کاملی از این مفهوم پیچیده حقوقی دست خواهید یافت و می توانید از آن به عنوان یک مرجع معتبر بهره ببرید.

اخذ به شفعه به زبان ساده

تصور کنید دو نفر به صورت شراکتی، یک قطعه زمین یا یک ساختمان را مالک هستند. این نوع مالکیت را «مشاع» می نامیم، یعنی هر دو نفر در جزء جزء ملک شریک هستند و سهم مشخصی از کل ملک را دارا می باشند، نه اینکه هر کدام قسمت خاصی از ملک را به طور کامل در اختیار داشته باشند. حال اگر یکی از این دو شریک تصمیم بگیرد سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، قانون یک حق ویژه به شریک دیگر می دهد که به آن «حق شفعه» می گویند. وقتی شریک دوم این حق را اعمال می کند و سهم فروخته شده را از خریدار می گیرد، اصطلاحاً گفته می شود که «اخذ به شفعه» انجام داده است.

هدف اصلی از این حق، حفظ حقوق شریک باقی مانده و جلوگیری از ورود یک شخص ناخواسته و غریبه به شراکت است. این حق در واقع به شریک فرصت می دهد تا با پرداخت همان مبلغی که مشتری به فروشنده پرداخت کرده است، سهم فروخته شده را تملک کرده و خود به تنهایی مالک تمام ملک شود یا شراکت را با فرد مورد نظر خود ادامه دهد.

تفاوت اخذ به شفعه و حق شفعه

این دو اصطلاح اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما تفاوت ظریفی با هم دارند. حق شفعه به معنای وجود این امتیاز قانونی برای شریک است که بتواند سهم فروخته شده را تملک کند. این حق به محض فروش سهم توسط یکی از شرکا به وجود می آید. اما اخذ به شفعه به معنای عملی است که شریک برای اجرای این حق انجام می دهد. یعنی وقتی شریک تصمیم می گیرد از حق خود استفاده کرده و مبلغ معامله را به خریدار پرداخت می کند تا سهم را به تملک خود درآورد، به این عمل «اخذ به شفعه» گفته می شود. به عبارت دیگر، حق شفعه یک توانایی قانونی است و اخذ به شفعه، عملی سازی و اجرای آن توانایی است.

مبانی حقوقی و تعریف دقیق اخذ به شفعه

حق شفعه، ریشه ای عمیق در فقه اسلامی دارد و در قانون مدنی ایران نیز به تفصیل به آن پرداخته شده است. این حق یکی از پیچیده ترین و در عین حال کاربردی ترین مفاهیم حقوقی در حوزه املاک است که درک دقیق مبانی آن برای اعمال صحیح و دفاع از حقوق حائز اهمیت است.

ماده 808 قانون مدنی: سنگ بنای اخذ به شفعه

مهم ترین ماده قانونی که اخذ به شفعه را تعریف و شرایط آن را بیان می کند، ماده 808 قانون مدنی است. این ماده به صراحت بیان می دارد:

«هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.»

تحلیل جزئیات این ماده نشان می دهد که برای ایجاد حق شفعه، چندین شرط اساسی باید محقق شود:

• مال غیرمنقول: موضوع شفعه باید مال غیرمنقول باشد، مانند زمین یا ساختمان.
• قابل تقسیم: مال مشاع باید قابلیت تقسیم داشته باشد، یعنی بتوان آن را بین شرکا بدون ضرر فاحش افراز کرد.
• بین دو نفر مشترک: شراکت تنها بین دو نفر وجود داشته باشد.
• قصد بیع: انتقال سهم باید با قصد و نیت «فروش» (عقد بیع) صورت گرفته باشد.
• شخص ثالث: سهم به یک شخص خارج از شراکت (شخص ثالث) منتقل شده باشد.
• تملک حصه مبیعه: شریک دیگر حق دارد همان سهم فروخته شده را تملک کند.
• پرداخت ثمن: شریک متقاضی شفعه (شفیع) باید همان قیمتی را که مشتری پرداخت کرده است، به مشتری بپردازد.

ماهیت حقوقی حق شفعه

حق شفعه دارای ویژگی های حقوقی خاصی است که آن را از سایر حقوق متمایز می کند:

1. ایقاع بودن: شفعه یک عمل حقوقی یک طرفه است و برای تحقق آن، تنها اراده و تصمیم شریک متقاضی (شفیع) کافی است. به عبارت دیگر، نیازی به توافق یا رضایت مشتری و فروشنده نیست. همین که شفیع تصمیم به اعمال حق خود بگیرد و شرایط قانونی آن فراهم باشد، این حق محقق می شود. از این رو، آن را «ایقاع» می نامند.
2. حق عینی و مالی بودن:
   • حق مالی: شفعه یک حق مالی است، زیرا قابلیت تبدیل به پول را دارد و می تواند مورد مبادله قرار گیرد.
   • حق عینی: این حق مستقیماً بر روی مال (سهم فروخته شده) تعلق می گیرد و به شخص خاصی محدود نمی شود، بلکه به مالک سهم مشاع تعلق دارد.
3. استثنایی بودن: شفعه یک استثنا بر قاعده کلی حقوقی است که هیچ کس نمی تواند مال دیگری را بدون رضایت او تملک کند. در اخذ به شفعه، مال از مالکیت مشتری (که آن را خریداری کرده است) بدون رضایت او خارج شده و به مالکیت شفیع درمی آید. این استثنا برای جلوگیری از ضرر شریک و حفظ نظم اجتماعی در روابط مالی وضع شده است.
4. قابلیت اسقاط و انتقال قهری:
   • قابلیت اسقاط: شفیع می تواند به اختیار خود از این حق صرف نظر کند، چه به صورت صریح (لفظی) و چه به صورت ضمنی (فعلی).
   • قابلیت انتقال قهری: حق شفعه پس از فوت شفیع، به وراث او منتقل می شود و وراث می توانند این حق را اعمال کنند.

شرایط اساسی اعمال حق شفعه

همانطور که ماده 808 قانون مدنی نشان می دهد، حق شفعه صرفاً در شرایط بسیار خاص و محدودی ایجاد می شود. درک دقیق این شرایط برای تشخیص امکان اعمال این حق حیاتی است. در ادامه به تفصیل به این شرایط می پردازیم:

شرط 1: غیرمنقول بودن مال

حق شفعه تنها در مورد اموال غیرمنقول اعمال می شود. اموال غیرمنقول به دو دسته تقسیم می شوند:

• غیرمنقول ذاتی: اموالی که ذاتاً قابل جابجایی نیستند، مانند زمین.
• غیرمنقول تبعی: اموالی که به دلیل اتصال به مال غیرمنقول، غیرمنقول محسوب می شوند، مانند ساختمان یا درختان کاشته شده در زمین.

بر اساس ماده 809 قانون مدنی، اگر بنا یا درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه وجود نخواهد داشت. این بدان معناست که اگر تنها یک ساختمان یا یک سری درخت به صورت جداگانه و بدون عرصه (زمین) فروخته شود، شریک دیگر زمین، حق شفعه ای نخواهد داشت. اما اگر ساختمان یا درختان به همراه زمینی که در آن قرار دارند به فروش برسند، این حق می تواند ایجاد شود.

شرط 2: مشاع و قابل تقسیم بودن مال

برای ایجاد حق شفعه، مال باید دارای دو ویژگی باشد:

• مشاع بودن: به این معنا که مال بین دو نفر (و تنها دو نفر) مشترک باشد و سهم هر شریک در جزء جزء مال انتشار یافته باشد. یعنی سهم هر شریک، از هر قسمت مال، وجود دارد. در مقابل، مال مفروز به مالی گفته می شود که سهم هر شریک از یک بخش خاص و جداسازی شده از مال باشد.
• قابل تقسیم بودن: مال مشاع باید قابلیت افراز (تقسیم) بین شرکا را داشته باشد، بدون اینکه در اثر تقسیم، ضرر فاحشی به ارزش یا کاربری آن وارد شود. اگر مال غیرقابل تقسیم باشد (مثل یک چاه عمیق که تقسیم آن به ضرر است)، حق شفعه ایجاد نمی شود.

استثنای ماده 810 قانون مدنی: این ماده یک استثنا مهم بر قاعده مشاع بودن مطرح می کند. طبق این ماده، اگر ملک دو نفر در ممر (راه عبور) یا مجری (مجرای آب) مشترک باشد و یکی از آن ها ملک خود را به همراه این حق ممر یا مجری بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد، حتی اگر در خود ملک اصلی مشاعاً شریک نباشد. اما اگر ملک را بدون حق ممر یا مجری بفروشد، حق شفعه ای وجود نخواهد داشت. این استثنا نشان می دهد که در برخی موارد خاص، اشتراک در منافع یا توابع ملک نیز می تواند ایجادکننده حق شفعه باشد.

شرط 3: تعداد شرکا (انحصار در دو نفر)

یکی از مهم ترین و صریح ترین شرایط اخذ به شفعه، آن است که مال غیرمنقول قابل تقسیم، تنها بین دو نفر مشترک باشد. ماده 808 قانون مدنی به وضوح بر این نکته تأکید دارد.

اگر تعداد شرکا سه نفر یا بیشتر باشد، حق شفعه ایجاد نمی شود. این محدودیت با هدف سادگی و جلوگیری از پیچیدگی های حقوقی و عملی در شرایطی که تعداد زیادی شریک وجود دارد، وضع شده است. با این حال، اگر سهم یکی از دو شریک به چندین نفر فروخته شود، همچنان حق شفعه برای شریک باقی مانده پابرجاست؛ چرا که در زمان ایجاد عقد بیع، تعداد شرکا دو نفر بوده است و تعدد خریداران تأثیری در این حق نخواهد داشت.

شرط 4: انتقال سهم از طریق عقد بیع صحیح

حق شفعه تنها زمانی ایجاد می شود که انتقال سهم شریک به شخص ثالث از طریق یک عقد بیع (فروش) صحیح صورت گرفته باشد. این شرط دارای دو بخش مهم است:

• قصد بیع: انتقال باید با نیت فروش و مبادله مال با ثمن (قیمت) باشد. بنابراین، اگر انتقال از طریق عقود دیگری مانند هبه (بخشش)، صلح، معاوضه، مزارعه، یا اجاره صورت گیرد، حق شفعه ای ایجاد نمی شود.
• صحیح بودن بیع: عقد بیع باید از نظر قانونی صحیح و نافذ باشد. بر اساس ماده 813 قانون مدنی، «در بیع فاسد حق شفعه نیست». بیع فاسد به معامله ای گفته می شود که یکی از شرایط اساسی صحت معامله (مانند قصد و رضا، اهلیت طرفین، موضوع معین، و مشروعیت جهت معامله) در آن رعایت نشده باشد و فاقد اثر قانونی است.

ماده 814 قانون مدنی نیز تصریح می کند که «خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست». یعنی اگر عقد بیع همراه با یکی از خیارات قانونی (مانند خیار غبن، خیار شرط، یا خیار رؤیت) باشد، این موضوع مانع از اعمال حق شفعه نخواهد شد.

شرط 5: فروش تمام سهم مشاع

یکی دیگر از شرایط مهم این است که شریک فروشنده، تمام سهم مشاع خود را به شخص ثالث منتقل کرده باشد. اگر شریک تنها بخشی از سهم خود را بفروشد، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد نمی شود.

این شرط برای جلوگیری از تجزیه و تقسیم بیشتر ملک مشاع و همچنین حفظ حقوق شریک باقی مانده است. اگر فروشنده تنها بخشی از سهم خود را بفروشد، شریک متقاضی شفعه نمی تواند فقط همان بخش فروخته شده را به شفعه تملک کند، بلکه طبق ماده 815 قانون مدنی، «حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.»

مراحل و الزامات عملی اخذ به شفعه

اعمال حق شفعه تنها با آگاهی از شرایط آن کافی نیست؛ بلکه نیاز به رعایت مراحل عملی و حقوقی خاصی دارد که عدم توجه به آن ها می تواند به از دست رفتن این حق منجر شود. در این بخش، به بررسی این مراحل و الزامات می پردازیم.

فوریت حق شفعه (ماده 821 قانون مدنی)

یکی از مهم ترین ویژگی های حق شفعه، «فوریت» آن است. ماده 821 قانون مدنی به صراحت بیان می کند: «حق شفعه فوری است.» این بدان معناست که به محض اطلاع شریک از وقوع معامله (بیع) و فروش سهم شریک دیگر، باید فوراً برای اعمال حق خود اقدام کند. مفهوم فوریت در اینجا به معنای عجله بی رویه نیست، بلکه به معنای اقدام در «مدت زمان معقول عرفی» است. تشخیص این مدت زمان معقول بر عهده قاضی است و با توجه به اوضاع و احوال پرونده، دوری یا نزدیکی شفیع، شرایط خاص او و … تعیین می شود.

پیامد عدم رعایت فوریت: اگر شفیع پس از اطلاع از فروش سهم، بدون دلیل موجه و در مدت زمان عرفی لازم اقدام نکند، حق شفعه او ساقط می شود. این قاعده برای جلوگیری از ایجاد عدم قطعیت طولانی مدت در معاملات و حفظ حقوق خریدار و فروشنده است.

مدارک و مستندات لازم

برای اقامه دعوای اخذ به شفعه، ارائه مدارک و مستندات کافی به دادگاه الزامی است. این مدارک معمولاً شامل موارد زیر هستند:

• تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی: برای اثبات مالکیت شفیع در ملک مورد نظر و مشاع بودن آن.
• تصویر مصدق مبایعه نامه یا سند رسمی انتقال سهم شریک: برای اثبات وقوع عقد بیع و فروش سهم شریک به شخص ثالث.
• اثبات تاریخ اطلاع از بیع: این مورد بسیار مهم است، زیرا فوریت حق شفعه از تاریخ اطلاع شفیع شروع می شود. اثبات تاریخ اطلاع می تواند از طریق گواهی شهود، ارسال اظهارنامه یا هر مدرک معتبر دیگری باشد.
• کارت ملی و شناسنامه شفیع.

نحوه اجرای حق شفعه (دعوای حقوقی)

اجرای حق شفعه عمدتاً از طریق اقامه دعوای حقوقی در دادگاه های عمومی حقوقی صورت می گیرد. مراحل کلی آن به شرح زیر است:

1. ارائه دادخواست اخذ به شفعه: شفیع باید با تنظیم یک دادخواست حقوقی، دعوای اخذ به شفعه را مطرح کند.
2. طرفین دعوا: در این دعوا، شفیع (شریک متقاضی) به عنوان خواهان شناخته می شود و مشتری (کسی که سهم را خریده) و فروشنده (شریک سابق) به عنوان خواندگان محسوب می شوند. اقامه دعوا تنها علیه خریدار کافی نیست و هر دو طرف معامله باید خوانده قرار گیرند.
3. لزوم تودیع ثمن معامله به صندوق دادگستری: یکی از مهم ترین الزامات عملی، این است که شفیع باید دقیقاً همان مبلغی را که مشتری به فروشنده پرداخت کرده است، به صندوق دادگستری تودیع کند. این تودیع ثمن، باید همزمان یا پیش از اقامه دعوا و در صورتجلسه دادگاه قید شود.

چند نکته مهم در مورد ثمن:

• تطابق دقیق ثمن تودیعی با ثمن واقعی: مبلغ تودیع شده باید دقیقاً همان مبلغی باشد که در مبایعه نامه یا سند رسمی ذکر شده و مشتری واقعاً پرداخت کرده است. هرگونه تفاوت یا کسری می تواند به رد دعوای شفیع منجر شود.
• سرنوشت خیارات در بیع (ماده 814): اگر بیع همراه با خیاراتی مانند خیار عیب یا خیار غبن بوده و مشتری به دلیل عیب یا غبن، مبلغی از فروشنده پس گرفته باشد، شفیع باید همان مبلغ نهایی و پرداخت شده توسط مشتری را تودیع کند (رجوع شود به ماده 820).

اثر اخذ به شفعه (ماده 816 قانون مدنی)

پس از اینکه شفیع با موفقیت حق شفعه خود را اعمال کرد و حکم دادگاه صادر شد، چه اتفاقی می افتد؟

ماده 816 قانون مدنی بیان می دارد: «اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می نماید.»

این ماده نشان می دهد که اعمال حق شفعه دارای اثر قهقرایی است؛ یعنی پس از اعمال این حق، تمامی معاملات و تصرفاتی که مشتری از زمان خرید سهم تا زمان اعمال شفعه بر روی آن انجام داده، باطل می شوند. به عنوان مثال، اگر مشتری پس از خرید سهم، آن را به شخص دیگری فروخته یا اجاره داده باشد، آن معاملات باطل شده و سهم به مالکیت شفیع درمی آید. در این حالت، مشتری اول (که سهم را از شریک شما خریده بود) باید مبلغ پرداخت شده را به خریدار دوم برگرداند و اصطلاحاً ضامن درک خواهد بود (ماده 817). مفهوم ضمان درک به این معناست که اگر مال فروخته شده متعلق به غیر باشد و به حکم دادگاه از تصرف مشتری خارج شود، فروشنده باید ثمن را به مشتری برگرداند. در اینجا، با اعمال حق شفعه، مشتری اول (خریدار از شریک شما) در جایگاه فروشنده به مشتری دوم قرار می گیرد و باید ثمن را به او بازگرداند.

موارد خاص و استثنائات در اخذ به شفعه

حق شفعه، با وجود قواعد کلی خود، در برخی موارد خاص و استثنایی نیز دارای احکام ویژه ای است که شناخت آن ها برای درک کامل این حق ضروری است.

حق شفعه ورثه

همانطور که پیش تر اشاره شد، حق شفعه پس از فوت شفیع، به وراث او منتقل می شود. ماده 823 قانون مدنی می گوید: «حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود.»

اما این انتقال قهری دارای محدودیتی است که در ماده 824 قانون مدنی بیان شده است: «هر گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.» این بدان معناست که ورثه باید به صورت جمعی و واحد تصمیم بگیرند. نمی توانند هر کدام به صورت جداگانه و فقط نسبت به سهم الارث خود از حق شفعه استفاده کنند. یا همه باید شفعه را اعمال کنند یا همه از آن صرف نظر نمایند.

حق شفعه برای افراد خاص

حق شفعه محدود به اشخاص بالغ و عاقل نیست و برای افراد فاقد اهلیت نیز ثابت است:

• کودک (صغیر): اگر شریک، صغیر باشد، ولی یا قیم او (در صورت وجود مصلحت و رعایت غبطه صغیر) می تواند حق شفعه را به نام او اعمال کند.
• دیوانه (مجنون) و سفیه: به همین ترتیب، ولی یا قیم مجنون و سفیه نیز می توانند با رعایت مصلحت، حق شفعه را برای آن ها اعمال نمایند.

استثنای حق شفعه در وقف: ماده 811 قانون مدنی صراحتاً بیان می کند: «اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.» این بدان معناست که در صورتی که سهم یکی از شرکا وقف شده باشد، نه متولی وقف و نه موقوف علیهم (کسانی که از منافع وقف بهره مند می شوند) نمی توانند از حق شفعه استفاده کنند. این قاعده به دلیل ماهیت خاص وقف و عدم امکان تبدیل آن به مالکیت خصوصی است.

نمائات و منافع (ماده 819 قانون مدنی)

یکی از مسائل مهم در اخذ به شفعه، وضعیت نمائات (افزایش ها و منافع) است که از زمان وقوع عقد بیع تا زمان اعمال حق شفعه در ملک حاصل می شود. ماده 819 قانون مدنی در این خصوص تبیین می کند:

«نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.»

• نمائات منفصل: این ها منافعی هستند که از مال جدا می شوند، مانند میوه های درخت، اجاره بها یا محصول زمین. این نمائات در فاصله زمانی بین فروش و اعمال شفعه، متعلق به مشتری هستند.
• نمائات متصل: این ها افزایش هایی هستند که به مال متصل می مانند و جزء آن محسوب می شوند، مانند رشد و نمو درختان یا افزایش مساحت زمین. این نمائات متعلق به شفیع هستند.

همچنین، اگر مشتری پس از خرید سهم، اقدام به ساخت بنا یا کاشت درخت در آن سهم کرده باشد، با وجود اعمال حق شفعه توسط شفیع، مشتری حق دارد که بنای ساخته شده یا درخت کاشته شده را (البته با رعایت عدم ضرر فاحش) قلع و از ملک خارج کند.

عیب مبیع و ارش (ماده 820 قانون مدنی)

در صورتی که سهم فروخته شده (مبیع) دارای عیبی باشد و مشتری بابت آن عیب از فروشنده «ارش» (جبران خسارت ناشی از عیب) گرفته باشد، وضعیت در اخذ به شفعه چگونه خواهد بود؟

ماده 820 قانون مدنی می فرماید: «هر گاه معلوم شود که مبیع حین البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر می گذارد. حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع مذکور شده است.»

این بدان معناست که شفیع می تواند در زمان اعمال حق شفعه، مبلغی را که مشتری به عنوان ارش دریافت کرده است، از ثمن معامله کم کرده و مابقی را به صندوق دادگستری تودیع کند. به عبارت دیگر، شفیع سهم را با همان وضعیت (معیوب) و به قیمت واقعی آن (پس از کسر ارش) تملک می کند.

اسقاط حق شفعه

حق شفعه، با وجود اهمیت و کاربردی بودنش، یک حق اختیاری است و دارنده آن می تواند از این حق صرف نظر کند. به این عمل «اسقاط حق شفعه» گفته می شود.

مفهوم اسقاط حق شفعه

اسقاط حق شفعه به معنای صرف نظر کردن شفیع از اعمال این حق است. این اسقاط می تواند به صورت آگاهانه و با اراده شفیع صورت گیرد و پیامد آن، از دست دادن دائمی این حق خواهد بود. اهمیت اسقاط حق شفعه از آن جهت است که پس از آن، شفیع دیگر نمی تواند مدعی تملک سهم فروخته شده از طریق شفعه شود و معامله ای که بین فروشنده و مشتری انجام شده، کاملاً قطعی و غیرقابل اعتراض خواهد شد.

راه های اسقاط (ماده 822 قانون مدنی)

ماده 822 قانون مدنی چگونگی اسقاط حق شفعه را بیان می کند: «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود.» این ماده نشان می دهد که اسقاط حق شفعه می تواند به طرق مختلفی انجام شود:

1. اسقاط قولی (صریح): در این حالت، شفیع به صورت صریح و با بیان کلامی، اراده خود مبنی بر صرف نظر از حق شفعه را اعلام می کند. به عنوان مثال، پس از اطلاع از فروش سهم، به مشتری بگوید: «من از حق شفعه خود صرف نظر می کنم» یا «اخذ به شفعه نمی کنم». این اظهار می تواند در قالب یک اظهارنامه رسمی یا حتی به صورت شفاهی در حضور شهود باشد.
2. اسقاط فعلی (ضمنی): اسقاط فعلی زمانی رخ می دهد که شفیع با انجام یک عمل خاص، به صورت ضمنی و غیرمستقیم، قصد خود را برای صرف نظر از حق شفعه نشان دهد. مهم ترین و شایع ترین مثال برای اسقاط فعلی، این است که شفیع پس از اطلاع از بیع شریک خود، سهم خود را به شخص دیگری منتقل کند. در این حالت، با توجه به اینکه یکی از شرایط شفعه وجود شراکت بین دو نفر است، با فروش سهم خود، عملاً مانع از اعمال حق شفعه برای خود می شود و حق شفعه اش ساقط می گردد.

اهمیت اطلاع از بیع: نکته بسیار مهم این است که اسقاط حق شفعه تنها زمانی معتبر است که شفیع از وقوع عقد بیع و فروش سهم شریک خود آگاه باشد. اگر شفیع بدون اطلاع از بیع، عملی انجام دهد که در حالت عادی دلالت بر اسقاط دارد، آن اسقاط معتبر نخواهد بود.

آیا تبریک گفتن به خریدار اسقاط حق است؟

یکی از سوالات رایج در این زمینه این است که آیا اگر شفیع پس از اطلاع از معامله، به مشتری تبریک بگوید یا او را تشویق به انجام معامله کند، حق شفعه اش ساقط می شود؟

در پاسخ باید گفت: خیر، صرف تبریک گفتن به مشتری یا تشویق او به معامله، به تنهایی دلالت بر اسقاط حق شفعه ندارد. اسقاط حق باید با اراده قطعی شفیع صورت گیرد و عملی که انجام می دهد باید به وضوح نشان دهنده صرف نظر از این حق باشد. تبریک گفتن ممکن است از باب تعارف یا ادب باشد و لزوماً به معنای انصراف از یک حق قانونی تلقی نمی شود، مگر اینکه با قرائن و اوضاع و احوال دیگری همراه باشد که قطعاً دلالت بر اسقاط کند.

سوالات متداول

آیا برای اخذ به شفعه حتماً باید وکیل گرفت؟

برای اخذ به شفعه، اجباری به گرفتن وکیل وجود ندارد و افراد می توانند شخصاً پیگیر پرونده خود باشند. با این حال، با توجه به پیچیدگی های حقوقی، فوریت حق شفعه و لزوم رعایت دقیق مراحل قانونی، توصیه اکید می شود که از مشورت و وکالت یک وکیل متخصص در امور ملکی و حقوقی بهره ببرید. یک وکیل می تواند در تنظیم صحیح دادخواست، جمع آوری مدارک، اثبات فوریت، تودیع صحیح ثمن و دفاع از حقوق شما در دادگاه کمک شایانی کند.

مدت زمان معمول برای رسیدگی به پرونده اخذ به شفعه چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده های اخذ به شفعه بسته به عوامل مختلفی از جمله پیچیدگی پرونده، تعداد جلسات دادگاه، نحوه ابلاغ اوراق، اعتراضات احتمالی و درخواست کارشناسی می تواند متفاوت باشد. به طور معمول، این پرونده ها ممکن است از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول انجامند، به خصوص اگر طرفین به رأی دادگاه بدوی اعتراض کنند و پرونده به مرحله تجدیدنظر یا فراتر از آن برسد.

هزینه های دادرسی و وکیل در پرونده اخذ به شفعه چگونه است؟

هزینه های دادرسی در پرونده اخذ به شفعه شامل هزینه برگه های قضایی، هزینه کارشناسی (در صورت لزوم) و مهم تر از همه، هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک یا ثمن معامله است که مطابق با تعرفه های قانونی محاسبه می شود. این هزینه ها در ابتدای پرونده توسط خواهان (شفیع) پرداخت می گردد. حق الوکاله وکیل نیز بر اساس توافق بین موکل و وکیل و طبق تعرفه های رسمی کانون وکلا تعیین می شود.

اگر مشتری بعد از خرید، سهم را به دیگری بفروشد، چه می شود؟

همانطور که در ماده 816 قانون مدنی ذکر شد، اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری (خریدار اولیه) قبل از اعمال حق شفعه و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه انجام داده باشد، باطل می نماید. بنابراین، اگر مشتری پس از خرید سهم، آن را به شخص دیگری فروخته باشد، با اعمال حق شفعه توسط شریک، آن معامله دوم نیز باطل شده و سهم به مالکیت شفیع درمی آید. در این حالت، مشتری اول (خریدار از شریک شما) ضامن بازگرداندن ثمن به خریدار دوم خواهد بود.

آیا می توان فقط قسمتی از سهم فروخته شده را به شفعه گرفت؟

خیر، بر اساس ماده 815 قانون مدنی: «حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.» این بدان معناست که شفیع نمی تواند بخشی از سهم فروخته شده را به شفعه بگیرد و از بخش دیگر آن صرف نظر کند. او باید تمام سهم فروخته شده را تملک کند یا به طور کلی از حق شفعه خود صرف نظر نماید.

نتیجه گیری

اخذ به شفعه یک حق استثنایی و مهم در قانون مدنی ایران است که با هدف حمایت از حقوق شریک باقی مانده در مال غیرمنقول مشاع و قابل تقسیم، و جلوگیری از ورود شریک ناخواسته وضع شده است. این حق در ماده 808 قانون مدنی تعریف شده و دارای ماهیت حقوقی ایقاعی، عینی و مالی است که آن را از سایر حقوق متمایز می کند.

شرایط دقیق و متعدد اعمال اخذ به شفعه شامل غیرمنقول بودن مال، مشاع و قابل تقسیم بودن آن، شراکت تنها بین دو نفر، انتقال سهم از طریق عقد بیع صحیح، و فروش تمامی سهم مشاع می باشد. عدم رعایت هر یک از این شرایط می تواند به عدم ایجاد یا سقوط این حق منجر شود. علاوه بر این، فوریت حق شفعه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است و شفیع باید به محض اطلاع از معامله، به سرعت برای اعمال حق خود اقدام کند.

مراحل عملی اخذ به شفعه شامل تنظیم و ارائه دادخواست حقوقی، تودیع ثمن معامله به صندوق دادگستری و طی کردن فرایند قضایی است. همچنین، اثر اعمال این حق ابطال معاملات بعدی مشتری بر روی سهم خریداری شده است. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و ریزه کاری های فراوان اخذ به شفعه، همواره توصیه می شود که در صورت مواجهه با چنین شرایطی، قبل از هرگونه تصمیم گیری و اقدام، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید تا از حفظ کامل حقوق خود اطمینان حاصل کنید.