مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع

هنگامی که پس از عقد بیع، مشخص شود تمام یا قسمتی از مالی که فروخته شده است، متعلق به شخص ثالثی (غیر از فروشنده) است، وضعیت حقوقی خاصی پدید می آید که به آن مستحق للغیر درآمدن مبیع می گویند. این اتفاق، خریدار را با چالش های حقوقی متعددی روبرو می سازد و شناخت دقیق قوانین مرتبط با آن برای حفظ حقوق طرفین معامله ضروری است.

در دنیای معاملات، به ویژه در خرید و فروش اموال غیرمنقول (مانند ملک و زمین)، گاهی اوقات پیش می آید که خریدار پس از اتمام معامله، متوجه می شود که فروشنده مالکیت کامل یا حتی جزئی از مال مورد معامله را نداشته است. این وضعیت، که در اصطلاح حقوقی مستحق للغیر درآمدن مبیع نامیده می شود، می تواند پیامدهای حقوقی و مالی سنگینی برای خریدار و فروشنده به همراه داشته باشد. درک دقیق ماهیت این پدیده، تفاوت های آن با سایر موارد فساد معامله، و آشنایی با راهکارهای قانونی پیش بینی شده در قانون مدنی ایران، برای هر فردی که درگیر معاملات ملکی یا سایر انواع بیع است، حیاتی است.

معاملات فضولی، یکی از ریشه های اصلی مستحق للغیر درآمدن مبیع، به معامله ای گفته می شود که توسط فردی بدون داشتن اختیار قانونی از طرف مالک انجام می شود. چنین معامله ای در ابتدا غیرنافذ است و سرنوشت آن به اجازه یا رد مالک اصلی بستگی دارد. اگر مالک معامله را رد کند، آنگاه مبیع (مال مورد معامله) مستحق للغیر درآمده تلقی می شود. این شرایط پیچیدگی های خاص خود را دارد، به ویژه زمانی که تنها بخشی از مبیع متعلق به غیر باشد، که قانون گذار برای آن راه حل های متفاوتی پیش بینی کرده است.

مبانی قانونی و مفاهیم کلیدی مستحق للغیر درآمدن

برای درک صحیح تبعات حقوقی مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع، لازم است ابتدا با مفاهیم بنیادی و مواد قانونی مرتبط در قانون مدنی آشنا شویم. این موارد، چارچوب اصلی برای تعیین حقوق و تکالیف طرفین معامله را فراهم می آورند.

بیع فضولی و ماهیت آن در قانون مدنی

بیع فضولی به معامله ای گفته می شود که یک شخص (فضول) مال دیگری را بدون اجازه و اذن او به شخص ثالثی می فروشد. این نوع معامله، بر خلاف بیع صحیح، از ابتدا باطل نیست، بلکه «غیرنافذ» محسوب می شود. غیرنافذ بودن بدین معناست که سرنوشت معامله به اراده مالک اصلی بستگی دارد:

• اگر مالک اصلی، معامله فضولی را «اجازه» (تنفیذ) کند، معامله از تاریخ انعقاد صحیح و معتبر تلقی می شود و کلیه آثار قانونی بر آن مترتب می گردد.
• اگر مالک اصلی، معامله فضولی را «رد» کند، معامله از ابتدا باطل محسوب می شود و هیچ اثری از خود باقی نمی گذارد. در این حالت است که مبیع، مستحق للغیر درآمده تلقی می شود.

ماده ۲۴۷ قانون مدنی صراحتاً بیان می دارد: «معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله کامل و نافذ می شود.»

این وضعیت با عیب (مانند پنهان کاری نقصی در کالا) یا تدلیس (فریب دادن عمدی خریدار) متفاوت است؛ زیرا در مستحق للغیر درآمدن، بحث بر سر مالکیت و اهلیت فروشنده برای انتقال مال است، نه کیفیت یا ویژگی های مال.

ماده ۳۹۱ قانون مدنی: مسئولیت بایع در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع

ماده ۳۹۱ قانون مدنی، یکی از مهمترین مواد در خصوص مسئولیت فروشنده (بایع) در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع است. این ماده می گوید: «در صورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.»

از این ماده دو نکته کلیدی استنتاج می شود:

1. استرداد ثمن: در هر حالتی که مبیع مستحق للغیر درآید، چه کلی باشد و چه جزئی، و چه خریدار عالم باشد و چه جاهل، فروشنده مکلف است ثمن (مبلغ پرداختی توسط خریدار) را به خریدار برگرداند. این حکم از قاعده «بیع فاسد اثری در تملک ندارد» (ماده ۳۶۵ قانون مدنی) نشأت می گیرد.
2. پرداخت غرامات: مسئولیت پرداخت غرامات تنها در صورتی بر عهده فروشنده است که خریدار در زمان انجام معامله، از اینکه مبیع متعلق به غیر است (و بنابراین معامله نسبت به آن صحیح نیست)، «جاهل» باشد. اگر خریدار با علم به این موضوع معامله کرده باشد، نمی تواند مطالبه غرامت کند. مفهوم «غرامات» در این ماده، محدود به هزینه های مستقیم نیست و شامل کاهش ارزش ثمن و منافع فوت شده نیز می شود که در ادامه به تفصیل توضیح داده خواهد شد.

ماده ۴۴۱ قانون مدنی: اساس حقوقی برای مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع

ماده ۴۴۱ قانون مدنی به طور خاص به حالتی می پردازد که تنها «بخشی» از مبیع مستحق للغیر درآمده است. این ماده حق خاصی را برای خریدار به نام «خیار تَبَعُّض صَفْقَه» (خیار تجزیه معامله) پیش بینی می کند و می گوید: «در صورت مستحق للغیر درآمدن بعض مبیع، مشتری حق دارد بیع را نسبت به تمام فسخ کند یا نسبت به قسمت شرکت قبول کند و ثمن را نسبت به آن قسمت که باطل شده است مسترد دارد.»

این خیار به خریدار دو گزینه اصلی می دهد:

1. فسخ تمام معامله: خریدار می تواند کل معامله را (هم نسبت به بخش صحیح و هم نسبت به بخش مستحق للغیر) فسخ کند. این گزینه زمانی مناسب است که خریدار به دلیل از دست دادن بخشی از معامله، علاقه ای به بخش باقیمانده نداشته باشد.
2. قبول بخش صحیح و مطالبه ثمن بخش باطل: خریدار می تواند معامله را نسبت به آن بخشی که فروشنده مالکیت آن را داشته و صحیح است، بپذیرد و صرفاً ثمن مربوط به بخش مستحق للغیر را از فروشنده مطالبه کند.

نکته مهم این است که خیار تَبَعُّض صَفْقَه، فقط در صورتی به خریدار داده می شود که او در زمان عقد، نسبت به مستحق للغیر بودن بخشی از مبیع «جاهل» باشد. اگر با علم به این موضوع معامله کرده باشد، حق فسخ کل معامله را ندارد و فقط می تواند ثمن بخش مستحق للغیر را پس بگیرد.

راهکارهای حقوقی خریدار در مواجهه با مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع

هنگامی که خریدار با وضعیت مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع روبرو می شود، قانون مدنی برای او راهکارهای مشخصی پیش بینی کرده است. انتخاب بهترین راهکار بستگی به شرایط خاص معامله و هدف خریدار دارد.

انتخاب های خریدار بر اساس خیار تَبَعُّض صَفْقَه (ماده ۴۴۱ قانون مدنی)

همانطور که قبلاً اشاره شد، خیار تَبَعُّض صَفْقَه (خیار تجزیه معامله) دو مسیر اصلی را پیش روی خریدار می گذارد:

۱. اعمال حق فسخ تمام معامله

اگر خریدار به دلیل از دست دادن بخشی از مال مورد معامله، دیگر علاقه ای به بخش باقیمانده نداشته باشد، می تواند کل معامله را فسخ کند. فسخ یک «ایقاع» است، به این معنا که با اراده یک جانبه صاحب حق (خریدار) محقق می شود و نیاز به رضایت طرف مقابل ندارد.

• چگونگی اعمال فسخ و آثار آن: خریدار باید اراده خود مبنی بر فسخ را به فروشنده اعلام کند. این اعلام می تواند به صورت شفاهی، کتبی (مثلاً از طریق اظهارنامه) یا حتی با طرح دعوای حقوقی باشد. با اعمال فسخ، قرارداد از زمان انعقاد باطل تلقی نمی شود (بر خلاف بطلان)، بلکه آثار آن از زمان فسخ به بعد متوقف می گردد و طرفین باید وضعیت را به قبل از قرارداد بازگردانند. یعنی فروشنده باید ثمن را به طور کامل به خریدار برگرداند و خریدار نیز باید بخش سالم مبیع را به فروشنده تحویل دهد.
• نکته مهم: تفاوت «دعوای فسخ» و «دعوای تنفیذ فسخ»: در رویه قضایی ایران، «دعوای فسخ» به معنای درخواست از دادگاه برای اینکه دادگاه معامله را فسخ کند، مسموع نیست. بلکه فسخ عملی حقوقی است که توسط دارنده خیار اعمال می شود. آنچه در دادگاه قابل طرح است، «دعوای تنفیذ فسخ» یا «اعلام فسخ» است. یعنی خریدار باید ثابت کند که حق فسخ داشته و آن را اعمال کرده است، و از دادگاه می خواهد که اعمال حق فسخ او را تایید و تنفیذ کند تا آثار حقوقی آن (مانند استرداد ثمن) مترتب شود. این تمایز در نگارش دادخواست و مراحل دادرسی اهمیت بالایی دارد.

۲. قبول بخش صحیح و مطالبه ثمن مربوط به بخش مستحق للغیر

اگر خریدار همچنان تمایل به حفظ بخش صحیح معامله داشته باشد، می تواند از خیار تبعّض صفقه به گونه ای دیگر استفاده کند. در این حالت:

• خریدار معامله را نسبت به قسمتی که فروشنده مالک بوده و معامله نسبت به آن صحیح است، می پذیرد.
• خریدار فقط ثمن مربوط به آن بخشی از مبیع را که مستحق للغیر درآمده و معامله نسبت به آن باطل است، از فروشنده مطالبه می کند.
• برای محاسبه این بخش از ثمن، مبلغ کل ثمن پرداختی به نسبت مساحت یا ارزش بخش مستحق للغیر تقسیم می شود. به عنوان مثال، اگر یک زمین ۱۰۰ متری به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان خریداری شده و ۲۰ متر آن مستحق للغیر درآمده، خریدار می تواند ۲۰ میلیون تومان را مطالبه کند و ۸۰ متر باقیمانده را بپذیرد.

مطالبه غرامات و خسارات وارده بر خریدار جاهل (ماده ۳۹۱ قانون مدنی)

علاوه بر استرداد ثمن، در صورت «جهل مشتری» به مستحق للغیر بودن، فروشنده مکلف به پرداخت «غرامات وارده» بر خریدار نیز می باشد. این غرامات فقط شامل هزینه های مستقیم انجام شده توسط خریدار (مانند هزینه های نقل و انتقال) نیست، بلکه ابعاد گسترده تری دارد.

۱. مفهوم گسترده غرامات در این مورد

مفهوم غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی شامل موارد زیر می شود:

• کاهش ارزش ثمن (تورم): با توجه به نوسانات اقتصادی و تورم، ارزش پولی که خریدار سال ها قبل به عنوان ثمن پرداخت کرده، ممکن است به شدت کاهش یافته باشد. بازگرداندن همان مبلغ اسمی، جبران واقعی خسارت خریدار محسوب نمی شود.
• منافع ممکن الحصول (عدم النفع): خریدار با خرید مبیع، انتظار داشته از منافع آن بهره مند شود (مثلاً استفاده از ملک، اجاره دادن آن، یا فروش با سود). مستحق للغیر درآمدن مبیع، او را از این منافع محروم می کند. دکتر کاتوزیان در این ارتباط عنوان نموده اند: «درجه احتمال دستیابی به نفع باید به حدی برسد که در دید عرف، مقتضی ایجاد منفعت باشد. در این صورت احتمال وجود مانعی که ممکن است سیر طبیعی امور را برهم زند و دستیابی به منفعت را از بین ببرد، وجود بالقوه منفعت را احتمالی نمی کند.» در چنین مواردی، جبران خسارت ناشی از عدم النفع نیز قابل مطالبه است.
• هزینه های انجام شده بر روی مبیع: اگر خریدار هزینه هایی برای بهبود یا نگهداری مبیع (مانند تعمیرات، ساخت و ساز) انجام داده باشد، این هزینه ها نیز جزو غرامات محسوب می شوند.

۲. تبیین رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

یکی از مهمترین تحولات در زمینه مطالبه غرامات، صدور رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است. این رای، که مکمل رای وحدت رویه ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۷/۱۵ است، معیارهای روشن تری را برای محاسبه غرامات ناشی از کاهش ارزش ثمن ارائه می دهد:

در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، غرامت کاهش ارزش ثمن بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع اوصاف مشابه مبیع هستند، تعیین می شود. در تعیین میزان غرامت یاد شده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است. در هر صورت این محاسبه باید به گونه ای صورت گیرد که خریدار با لحاظ ثمن و غرامت ناشی از کاهش ارزش آن، امکان خرید مالی داشته باشد که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع مستحق للغیر درآمده است.

شرایط لازم برای بهره مندی خریدار از غرامات بر اساس این رای عبارتند از:

• ثمن ریالی: رای وحدت رویه ۸۱۱ صرفاً شامل مواردی است که ثمن پرداختی از سوی خریدار، وجه رایج کشور (ریال) باشد. لذا معاملاتی که ثمن آنها طلا، ارز خارجی (مانانند دلار) یا سایر اموال غیرنقدی است، به طور مستقیم مشمول این رای نمی شوند.
• جهل مشتری: خریدار باید در زمان معامله نسبت به مستحق للغیر بودن مبیع جاهل باشد. علم یا جهل فروشنده (بایع) در این خصوص تأثیری در حق مطالبه غرامات توسط خریدار جاهل ندارد، اما ممکن است در مسئولیت کیفری فروشنده (در صورت کلاهبرداری) مؤثر باشد.
• افزایش قیمت مبیع: برای مطالبه غرامات کاهش ارزش ثمن، باید ثابت شود که قیمت مبیع به دلیل تورم افزایش یافته است.
• ملاک تعیین غرامت: ملاک تعیین غرامت، صرفاً شاخص بانک مرکزی نیست. بلکه بر اساس میزان افزایش قیمت اموال مشابه مبیع از نظر نوع و اوصاف در زمان طرح دعوا تعیین می شود. این بدان معناست که کارشناس رسمی دادگستری باید با بررسی اموال مشابه در بازار، ارزش روز ثمن را به گونه ای محاسبه کند که خریدار توانایی خرید مالی مشابه مبیع مستحق للغیر درآمده را داشته باشد. این امر به معنای پرداخت ثمن «به ارزش واقعی آن» است.

۳. سایر خسارات قابل مطالبه

علاوه بر موارد فوق، خریدار می تواند خسارات دیگری را نیز مطالبه کند، از جمله:

• هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت اثبات)
• خسارت تأخیر تأدیه ثمن از تاریخ مطالبه (مطابق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی)

جنبه های اجرایی و نکات قضایی کلیدی

در عمل و هنگام طرح دعوا در دادگاه، نکات اجرایی و قضایی مهمی وجود دارند که توجه به آن ها می تواند در موفقیت پرونده تأثیرگذار باشد. این نکات شامل نوع دعوا، نحوه اثبات، و وضعیت معاملات زنجیره ای است.

الف) نوع دعوا در دادگاه: چه زمانی دعوای ابطال و چه زمانی دعوای تنفیذ فسخ را مطرح کنیم؟

درک تفاوت بین «بطلان» و «فسخ» و نوع دعوای مربوط به هر یک، بسیار حیاتی است:

• دعوای «اعلام بطلان معامله»:

  زمانی مطرح می شود که معامله از ابتدا و به دلیل وجود یک ایراد اساسی، فاقد هرگونه اثر حقوقی بوده است. در مورد مستحق للغیر درآمدن «تمام مبیع»، یا «بخشی» از مبیع که مالک آن را رد کرده است، معامله نسبت به آن بخش، باطل است. در این حالت، خریدار از دادگاه می خواهد که بطلان معامله را (نسبت به تمام یا بخشی از آن) «اعلام» یا «احراز» کند. بیع فاسد (معامله باطل) هیچ اثری در تملک ندارد و نیاز به فسخ ندارد. این دعوا «اعلامی» است و دادگاه فقط وضعیتی را که از قبل وجود داشته، تایید می کند.

• دعوای «تنفیذ فسخ معامله»:

  زمانی مطرح می شود که معامله در ابتدا صحیح بوده، اما به دلیل بروز یکی از خیارات قانونی (مانند خیار تَبَعُّض صَفْقَه)، یکی از طرفین حق فسخ آن را پیدا کرده و این حق را اعمال کرده است. همانطور که پیشتر ذکر شد، فسخ یک عمل حقوقی یک جانبه (ایقاع) است که توسط صاحب حق انجام می شود و نیازی به حکم دادگاه برای وقوع آن نیست. دادگاه در دعوای تنفیذ فسخ، فقط «اعمال حق فسخ» توسط خواهان را بررسی و در صورت صحت، آن را تنفیذ می کند تا آثار قانونی آن (مثل استرداد ثمن) اجرایی شود. در حالت مستحق للغیر درآمدن «بخشی» از مبیع، اگر خریدار بخواهد کل معامله را فسخ کند، باید دعوای تنفیذ فسخ را مطرح کند.

به طور خلاصه، اگر معامله از ابتدا باطل باشد (مانند فروش مال غیر که مالک آن را رد کرده)، دعوای اعلام بطلان مطرح می شود. اما اگر معامله در ابتدا صحیح بوده و به دلیل یکی از خیارات فسخ شده است (مانند اعمال خیار تبعّض صفقه)، دعوای تنفیذ فسخ مطرح می گردد.

ب) مرجع صالح و نحوه اثبات جهل مشتری

مرجع صالح: معمولاً دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک یا محل اقامت خوانده (فروشنده) مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی است.

نحوه اثبات جهل مشتری: اثبات جهل خریدار به مستحق للغیر بودن مبیع، برای مطالبه غرامات ضروری است. این اثبات می تواند از طریق:

• شهادت شهود: اگر شهودی باشند که بتوانند گواهی دهند خریدار در زمان معامله از این موضوع بی اطلاع بوده است.
• امارات قضایی: قاضی می تواند با توجه به شواهد و قرائن موجود در پرونده (مانند مفاد قرارداد، عرف معاملات، عدم وجود سابقه قبلی بین طرفین)، به جهل خریدار پی ببرد.
• اصل بر جهل: در برخی موارد، اصل بر جهل خریدار گذاشته می شود مگر اینکه فروشنده بتواند علم او را ثابت کند.

ج) وضعیت معاملات زنجیره ای (ایادی ماقبل و مابعد)

یکی از چالش های پیچیده، زمانی است که مال مورد معامله دست به دست شده و در قالب چند معامله پشت سر هم به آخرین خریدار رسیده است. فرض کنید «الف» ملکی را به «ب»، و «ب» همان ملک را به «ج» فروخته است. حال مشخص می شود که «الف» (فروشنده اول) در اصل مالک نبوده و مبیع مستحق للغیر درآمده است.

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، در چنین شرایطی:

• مراجعه به ید بلاواسطه: آخرین خریدار (در اینجا «ج») فقط می تواند دعوای خود را به طرفیت «ید بلاواسطه» (فروشنده مستقیم خود، در اینجا «ب») مطرح کند. این امر به دلیل قاعده «غرور» و پرداخت ثمن به ید بلاواسطه است. به عبارتی، «ج» از «ب» مغرور شده و ثمن را به او پرداخته است.
• امکان طرح دعوای «جلب ثالث» توسط فروشنده: «ب» که خود خوانده دعوای «ج» قرار گرفته، می تواند برای اینکه خود را از مسئولیت مبرا کند، دعوای «جلب ثالث» را علیه «الف» (فروشنده قبلی خود) مطرح کند. هدف از جلب ثالث این است که اگر «ب» در مقابل «ج» محکوم شد، «الف» نیز در مقابل «ب» محکوم به جبران خسارت شود. اما این امر به معنای مراجعه مستقیم «ج» به «الف» نیست.

این رویکرد، نظم حقوقی در معاملات را حفظ می کند و از سردرگمی در روابط قراردادی جلوگیری می نماید.

د) تفاوت علم یا جهل بایع (فروشنده) در مسئولیت او

ماده ۳۹۱ قانون مدنی صرفاً به «جهل مشتری» اشاره دارد و علم یا جهل بایع (فروشنده) را شرط مطالبه غرامات توسط خریدار جاهل نمی داند. به عبارت دیگر، حتی اگر فروشنده نیز در زمان معامله از مستحق للغیر بودن مبیع بی اطلاع بوده باشد، باز هم در صورت جهل خریدار، مسئول استرداد ثمن و پرداخت غرامات خواهد بود.

اما، علم یا جهل فروشنده در موارد زیر می تواند تأثیرگذار باشد:

• مسئولیت کیفری: اگر فروشنده با علم به اینکه مال متعلق به دیگری است، آن را به عنوان مال خود به قصد فریب خریدار بفروشد، ممکن است علاوه بر مسئولیت حقوقی، با اتهام «کلاهبرداری» (که یک جرم کیفری است) نیز مواجه شود.
• میزان غرامات: اگرچه در قانون صراحتاً تفاوتی ذکر نشده، اما در برخی دکترین حقوقی و رویه قضایی، ممکن است علم فروشنده به مستحق للغیر بودن در زمان عقد، در تعیین دقیق تر و گسترده تر میزان غرامات (مثلاً شامل منافع فوت شده با احتمال بالاتر) مورد توجه قرار گیرد.

نتیجه گیری و توصیه های پایانی

مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع، پدیده ای حقوقی است که می تواند پیچیدگی های زیادی برای طرفین معامله، به ویژه خریداران، ایجاد کند. قانون مدنی ایران، با پیش بینی موادی همچون ماده ۳۹۱ و ۴۴۱، و نیز با پشتیبانی آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور (مانند رای ۸۱۱)، تلاش کرده است تا حقوق خریدار جاهل را تا حد امکان حفظ و جبران خسارات وارده را تضمین کند. در این چارچوب قانونی، خریدار جاهل نه تنها حق استرداد ثمن را دارد، بلکه می تواند غرامات ناشی از کاهش ارزش پول و منافع فوت شده را نیز مطالبه کند.

شناخت دقیق مفاهیم حقوقی مانند بیع فضولی، تفاوت بطلان و فسخ، و خیار تَبَعُّض صَفْقَه، برای هر دو طرف معامله ضروری است. به یاد داشته باشید که انتخاب صحیح نوع دعوا در دادگاه (اعلام بطلان یا تنفیذ فسخ) و نحوه اثبات جهل مشتری، می تواند سرنوشت پرونده را به طور کامل تغییر دهد. همچنین، در معاملات زنجیره ای، آخرین خریدار باید دعوای خود را علیه فروشنده بلافصل خود مطرح کند، هرچند که فروشنده بلافصل می تواند علیه فروشنده قبلی خود طرح دعوا نماید.

برای جلوگیری از وقوع چنین مشکلاتی و حفظ حقوق خود، رعایت نکات زیر اکیداً توصیه می شود:

1. هوشیاری و استعلامات لازم: پیش از انجام هرگونه معامله، به ویژه در خصوص املاک، حتماً از طریق مراجع رسمی (مانند اداره ثبت اسناد و املاک) نسبت به مالکیت فروشنده و عدم وجود هرگونه منع قانونی یا ادعای شخص ثالث، استعلامات لازم را به عمل آورید.
2. بررسی دقیق اسناد: تمامی اسناد و مدارک مربوط به ملک یا مال مورد معامله را به دقت بررسی کنید و از اصالت آنها اطمینان حاصل نمایید.
3. مشاوره با وکلای متخصص: در امور ملکی و قراردادی که معمولاً پیچیدگی های خاص خود را دارند، پیش از هر اقدامی، با وکلای متخصص در این زمینه مشورت کنید. یک وکیل کارآزموده می تواند شما را در تمامی مراحل معامله راهنمایی کرده و در صورت بروز مشکل، بهترین راهکار حقوقی را برای شما انتخاب نماید.

با رعایت این توصیه ها، می توان تا حد زیادی از وقوع مشکلات حقوقی ناشی از مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع پیشگیری کرده و در صورت بروز، با اطمینان خاطر بیشتری به احقاق حقوق خود بپردازید.